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TEGoVA dans Business Immo, juillet 2018

August 17, 2018

L’Europe protège ses citoyens contre le mauvais usage des AVM, mais les évaluateurs doivent y mettre du leur

Michael MacBrien, conseiller de la TEGoVA, directeur général du European Property Federation et associé fondateur de MacBrien Cuper Isnard European Affairs

« La technologie, c'est la tarte à la crème » disait le Général, et les évaluateurs ne vont pas le démentir, tant elle transforme le bâtiment et tous les métiers de l'immobilier, plaçant le secteur au centre de l'économie du savoir. Mais lorsque le « savoir » est à la fois mécanique, autonome et divorcé de l'entendement des praticiens, les déviances et les abus ne sont jamais loin. Il en va ainsi des modèles automatisés d'évaluation ou « Automated Valuation Models », « AVM » - une technologie créée pour l'évaluation de masse, pour les besoins, par exemple, de la fiscalité immobilière - qui s'est muée en attrape nigaud de l'évaluation de maisons individuelles créant une vraie menace pour les emprunteurs hypothécaires, pour le système bancaire et pour les évaluateurs eux-mêmes. Ainsi, au Pays-Bas, le Parlement, soutenu par les associations de défense du consommateur, a voté un amendement permettant l'évaluation des maisons hypothéquées par un AVM sans évaluateur. En Allemagne, par petites touches, les banques poussent dans la même sens pour les maisons de moins de € 400.000.

Et pourtant, si dans l'évaluation de masse, seul la moyenne compte, pour l'emprunteur hypothécaire au seuil de l'endettement le plus important de sa vie, une erreur d'estimation de 10, 15, 20% ou plus a des conséquences graves. Avec les AVM, de telles divergences sont, si j'ose dire, « mathématiques ». Comment pourrait-il en être autrement pour une « estimation » sans inspection et sans connaissance des caractéristiques individuelles du bien, sans connaissance des possibles litiges, avec des entrants qui le plus souvent ne sont pas des prix de vente de biens comparables mais seulement des prix demandés, ou alors des prix de vente beaucoup trop vieux. Et ce n'est même pas là l'essentiel. On accuse l'évaluateur de vilaine subjectivité humaine, de juger « au pif ». Pourtant, c'est essentiel. L'évaluateur se doit de saisir les relations entre les acteurs du marché immobilier et un environnement de plus en plus complexe et de jauger leur effet sur la valeur. « la méthodologie de l'évaluation doit s'ouvrir aux réalisations de l'économie comportementale » (1).

Heureusement l'Europe est là, qui protège. Ses lois encadrent strictement l'évaluation par AVM sans évaluateur. Le règlement « Exigences prudentielles » fait une distinction sage et fine : il exige l'intervention d'un évaluateur pour l'évaluation au moment de la demande de crédit hypothécaire ainsi que pour la réévaluation ; il ne l'exige pas pour le suivi de la valeur des sûretés immobilières ou pour répertorier les biens immobiliers nécessitant une réévaluation. Encore faut-il que sur le terrain l'Europe et ses lois se fassent respecter ; la TEGoVA aide les services de la Commission européenne à détecter les entorses, et à sévir.

La TEGoVA a aussi balayé devant sa propre porte, modernisant ses « Normes européennes d'évaluation » « European Valuation Standards » « EVS », créant une nouvelle norme spécifiquement dévouée aux AVM et stipulant que « Les AVM ne peuvent servir à produire un rapport d'évaluation conforme à EVS indépendamment d'un processus d'évaluation fondé, entre autres, sur l'inspection du bien par l'évaluateur ainsi que l'application d'un jugement de valeur par l'évaluateur. Lorsqu'il est utilisé, l'AVM n'est jamais plus qu'un outil contribuant à l'estimation de la valeur par l'évaluateur, pour laquelle il demeure responsable. » Les Commentaires précisent que l'AVM ne doit jamais être plus qu'un élément parmi d'autres dans la panoplie des entrants que l'évaluateur utilise et réconcilie en arrivant à son estimation de la valeur, et encore, même lorsque l'AVM n'est qu'un point comparatif parmi d'autres, l'évaluateur doit être conscient et satisfait de la pertinence des entrants (par exemple, prix de vente contre prix demandé, mais aussi leur volume et leur homogénéité ainsi que la fréquence des mises à jour).

En fait, tout tourne autour de la qualité du service rendu. Le contrôleur d'une banque nationale a dit : « D'un côté, les AVM, de l'autre des rapports d'évaluation « coche la case » de deux pages. Bonnet blanc, blanc bonnet. » C'est le nerf de la guerre : L'AVM et le rapport vite-fait sont deux faces de la même médaille. Si le rapport d'évaluation est simplet et ne démontre aucun savoir-faire analytique dans l'estimation de valeur, alors pourquoi pas un AVM ? Et n'accusons pas systématiquement le client bancaire ; combien de fois ne voit-on pas un rapport d'expert volumineux qui n'est autre qu'une énumération de toutes les tâches qu'on prétend avoir accomplies … suivi d'une estimation de la valeur vénale sans aucune démonstration de comment on est arrivé à ce chiffre ! C'est pourquoi, sous la direction de Cédric Perrière REV (JHP Valuation ; CNEI) le European Valuation Standards Board de la TEGoVA produit un modèle de rapport d'évaluation justifiant les critères choisis lors de la sélection de comparables (zone pertinente, taille du bien, type de bien) ayant des liens solides avec le marché concurrentiel du bien et contenant un jugement sur le choix du critère (importance relative du critère et son impact sur la valeur du bien) ainsi que l'analyse des comparables choisis.

En somme, si les autorités européennes se doivent de reconnaître et faire respecter le rôle de l'évaluateur, la pertinence pérenne de la profession se fera par l'exercice d'un jugement analytique fondé sur l'expérience professionnelle et la compétence.

  1. Ewa Kucharska-Stasiak, "Statistics in the context of economic theory and the limits of automated valuation models in the valuation of individual properties", p. 16, février 2018